ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ.

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания к контрольной работе

Для студентов специальности 060800

«Экономика и управление на предприятии в отраслях топливно-энергетического комплекса»

Ухта 2000


УДК 658.53 (075.8)

Р15

Радкевич А.П. Экономика недвижимости: Методические указания. – Ухта: УГТУ, 2000. – 24 с.

Методические указания и задания созданы для студентов заочного обучения специальности 060800 (ЭТК), выполняющих контрольную работу по дисциплине «Экономика недвижимости».

Методические указания ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. и задания содержат 3 вида задач, сгруппированных зависимо от используемого способа оценки разных видов недвижимости: накладного, сопоставления рыночных продаж, способа капитализации дохода. Сначала каждого вида задач приведены методические указания по решению задач.

Содержание указаний соответствует рабочей программке.

Методические указания рассмотрены и одобрены кафедрой ЭУП от 5.01.00 г., пр. №5 и ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. предложены для издания Советом специальности ЭТК от 17.01.2000 г., пр. №1.

Рецензент: Маркова Н.М., доцент кафедры экономики и управления.

Редактор: Кокшарова А.М.

В методических указаниях учтены предложения рецензента и редактора.

План 2000 г., позиция 86.

Подписано в печать 17.02.2000 г. Компьютерный набор

Объем 24 с. Тираж 50 экз. Заказ № 105.

© Ухтинский муниципальный технический институт, 2000

169300 г. Ухта, Первомайская ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ., 13.

Отдел оперативной полиграфии УГТУ.

169300 г. Ухта, Октябрьская, 13.


ВВЕДЕНИЕ

Контрольная работа по дисциплине «Экономика недвижимости» производится студентом с целью более глубочайшего исследования теоретического материала и приобретения неких практических способностей работы в области оценки разных видов недвижимости.

Каждый студент в согласовании с графиком учебного процесса делает контрольную работу, состоящую из 3-х заданий ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ.. Выбор варианта контрольной работы делается по последней цифре шифра студента.

Содержание каждой контрольной работы и количество нужных расчетов определяется заданиями в каждой задачке.

При решении задач следует воспользоваться методическими указаниями, литературой, рекомендованной данной разработкой.

Все задачки сгруппированы зависимо от используемого при решении накладного способа сопоставления рыночных продаж, способа капитализации ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. дохода.

Задачки и практические ситуации, выставленные в контрольной работе, позволяют закрепить познания, приобретенные студентом в процессе исследования основ оценки разных видов недвижимости.


ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ Накладным Способом.

Определение рыночной цены недвижимости (VЗАТР) накладным способом делается в последующей последовательности:

● определяется цена проигрывания либо замещения объекта (VВ);

● определяется величина скопленного износа (И);

● определяется ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. цена с учетом износа (VВИ);

● определяется рыночная цена земляного участка (VЗУ).

Рыночная цена объекта определяется по формуле:

VЗАТР = VВИ + VЗУ

Полная цена проигрывания (восстановления) – цена строительства в текущих ценах четкой копии оцениваемого строения с внедрением таких же материалов, строй эталонов, дизайна и свойства работ (с воплощением всех недочетов и видов ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. морального износа, присущих объекту оценки).

Полная цена замещения – цена строительства в текущих ценах строения, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов в согласовании с современными эталонами, дизайном и планировкой.

Применение цены замещения оцениваемого объекта целенаправлено в случаях, когда найти цена возведения четкой копии ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. строения проблемно из-за устаревших типов строй конструкций и методов возведения, использовавшихся при разработке здания-оригинала.

При расчете цены нового строительства в состав издержек следует включить прямые и косвенные издержки, также прибыль бизнесмена. При определении значений прямых и косвенных издержек следует управляться общими правилами определения сметной цены строительства ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ., изложенными в своде правил по определению цены строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации – СП 81-01-94.

Прибыль бизнесмена определяется как сумма, которую он ждет получить за внедрение собственного капитала. Значение прибыли определяется по рыночным данным.

При расчете величины износа нужно учесть последующие его виды:

● физический износ, исправимый и необратимый;

● многофункциональный износ ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ., исправимый и необратимый;

● экономический (наружный) износ.

Износ является исправимым, если издержки на его исправление меньше, чем добавляемая при всем этом цена. И напротив, износ считается необратимым, если издержки на исправление больше, чем добавляемая к объекту цена.

Исправимый физический износ обычно относят на счет нехороший эксплуатации, потому его ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. именуют также отложенным ремонтом. Подразумевается, что разумный клиент произведет незамедлительный ремонт, чтоб вернуть обычные эксплуатационные свойства объекта (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) Величина исправимого физического износа равна цены восстановления элемента строения до состояния обычной эксплуатации.

Непоправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в текущее ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. время фактически нереально либо экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности меж полной ценой восстановления либо замещения и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие необратимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. У частей с долгим сроком жизни ожидаемая ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Элементы с маленьким сроком службы имеют наименьшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки необратимого физического износа по элементам с маленьким сроком службы разность меж полной ценой восстановления либо замещения и суммой устранимого износа элемента множат на отношение реального возраста к общей ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. физической жизни элемента.

Общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим повторяющиеся ремонты и поддержание нормативных эксплуатационных черт.

Чтоб найти базу для подсчета обратимого физического износа в элементах с долгим сроком службы, из полной цены восстановления либо замещения нужно отнять величины устранимого физического износа и суммы восстановительной ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. цены частей с маленьким сроком службы с их необратимым физическим износом.

Цена необратимого физического износа в элементах с долгим сроком службы рассчитывается как отношение реального возраста строения к общей физической жизни строения, умноженное на остаточную цена восстановления либо замещения частей с долгим сроком службы (определенную ранее базу).

Общая физическая ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. длительность жизни строения определяется зависимо от типа главных конструктивных частей для разных категорий построек по долговечности. Систематизация жилых и публичных построек по долговечности приведена в нормативной литературе.

К устранимому многофункциональному износу относят утрату цены в итоге несоответствия проекта, материалов, строй эталонов, свойства дизайна современным требованиям рынка. Этот вид ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. износа также измеряется ценой его исправления.

Устранимый многофункциональный износ вызывается:

● необходимостью прибавления каких-то частей;

● необходимостью подмены либо модернизации частей;

● наличием лишних улучшений, т.е. «сверхулучшением».

К недочетам, требующим прибавления, относят элементы, которых нет в оцениваемом объекте, но без которых последний не может соответствовать современным требованиям. Количественным измерителем ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. этого вида износа является разница меж ценой выполнения требуемых добавлений на момент оценки и ценой выполнения этих же добавлений при строительстве нового аналогичного объекта. Устранимый многофункциональный износ за счет позиций, требующих подмены либо модернизации, измеряется затратами на его подмену с учетом их физического износа, также цены возврата материалов, демонтажа имеющихся ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. и монтажа новых частей.

«Сверхулучшение» представляет собой элементы, наличие которых в текущее время не соответствует современным требованиям рыночных эталонов. Устранимый многофункциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная цена частей «сверхулучшения» минус физический износ плюс цена демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Необратимый многофункциональный износ может ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. быть вызван:

● недочетами частей, не включенных в цена нового строения, но которые должны быть;

● «сверхулучшениями».

Необратимый многофункциональный износ за счет частей, не включенных в цена нового строительства, измеряется как незапятнанная капитализированная утрата дохода минус цена этих частей при новеньком строительстве.

Необратимый многофункциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. как восстановительная цена частей «сверхулучшений» минус их физический износ плюс текущая цена дополнительных издержек обладателя из-за «сверхулучшений».

Экономический (наружный) износ определяет уменьшение полезности объекта в итоге конфигурации наружных причин, определяющих экономическое положение объекта – положения по отношению к главным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим объектам, конфигурации рыночных критерий, изменение денежных ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. и законодательных критерий и т.д.

Для определения величины наружного износа принимают последующие способы:

● способ капитализации утраты дохода в связи с воздействием наружных причин;

● способ сопоставления рыночных продаж подобных объектов.

Общая оценка износа объекта определяется как сумма величины износа по всем его видам.

Вариант 1.

В оцениваемом здании требуется ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. незамедлительное восстановление участков протекающей кровли и выполнение малярных работ. Найти величину износа, если восстановительная цена кровли 2500 условных валютных единиц, расцветки – 1500 у.д.е., цена нужных кровельных работ – 500 у.д.е., малярных – 1500 у.д.е. Какой вид износа имеет место в этом случае?

Вариант 2.

Найти вид и сумму износа по ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. последующим элементам с маленьким сроком службы:

Наименование объекта Цена воспроизводства, у.д.е. Фактический возраст, лет Нормативный (физический) возраст, лет
Кровля
Покрытие пола
Потолки
Сантехприборы
Электроарматура
Оборудование отопления

Вариант 3.

Складское помещение имеет фактический возраст 12 лет, а предполагаемый остающийся срок его полезной жизни – 48 лет. Издержки на незамедлительную подмену коврового покрытия ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. в офисном помещении составляют 1000 у.д.е. Погрузочные платформы из-за нехороший эксплуатации имеют физический износ на 25% выше нормы, а их обычный срок полезной жизни составляет 30 лет. Издержки на ремонт платформы составляют 2500 у.д.е. Предполагаемый срок полезной жизни крыши, системы электроснабжения и механического оборудования составляет 18 лет. Часть проводки необходимо поменять ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ., что востребует 3000 у.д.е. Каковой размер необратимого физического износа?

Вариант 4.

Найти необратимый физический износ частей с долгим сроком службы, если: цена воспроизводства объекта составляет 174900 у.д.е.; издержки на устранение физического износа 2000 у.д.е.; полная цена частей с маленьким сроком службы 20600 у.д.е.; фактический ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. возраст объекта 10 лет; общая фактическая жизнь 75 лет.

Вариант 5.

Понятно, что современные эталоны требуют установки в здании кондюка, который отсутствует в оцениваемом объекте. Установка в существующем здании кондюка обойдется в 1500 у.д.е., в новеньком – 1100 у.д.е. Найти сумму и вид износа в этом случае.

Вариант 6.

Установленная в оцениваемом здании ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. электроарматура не соответствует современным рыночным эталонам. Найти вид и сумму износа, если восстановительная цена имеющейся электроарматуры 3500 у.д.е.; ее физический износ составляет 2000 у.д.е.; цена демонтажа электроарматуры 1000 у.д.е.; цена монтажа новейшей электроарматуры 1500 у.д.е.

Вариант 7.

В оцениваемом офисном здании складское помещение площадью 500 м ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ.2. Исходя из убеждений лучшего использования сейчас данную площадь целенаправлено использовать как офисную. Найти вид и сумму износа, если восстановительная цена склада 8000 у.д.е.; физический износ склада – 500 у.д.е.; цена ликвидации склада 800 у.д.е.

Вариант 8.

В оцениваемом здании отсутствует система пожаротушения, что приводит к потере дохода в ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. 2000 у.д.е. Найти вид и сумму износа, если норма капитализации для данных объектов составляет 10%, а цена устройства системы пожаротушения при строительстве нового строения 15000 у.д.е.

Вариант 9.

Здание ценой 174900 у.д.е. имеет высоту этажа 4 м, что по рыночным требованиям является лишней чертой воспроизводства того же строения, но с обычной высотой ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ. этажа 3 м цена составляет 172900 у.д.е. Физический износ определен на уровне 40%. Дополнительные расходы обладателя на содержание строения с большой высотой этажа 500 у.д.е. Имеющийся коэффициент капитализации для данного типа построек 10%. Найти вид и сумму износа.

Вариант 10.

Незапятнанный доход от объекта, размещенного в неплохом месте, 25000 у.д.е ЗАДАНИЕ 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ.. Аналогичный оцениваемый объект в неблагоприятном месте приносит доход 21000 у.д.е. Цена земляного участка под оцениваемым сооружением 50000 у.д.е., норма капитализации для земляных участков в этом районе 8%, а для построек – 10%. Найти вид и сумму износа.


zadachi-sistematizirovat-i-uglubit-znaniya-detej-o-pravilah-bezopasnogo-povedeniya-v-povsednevnih-usloviyah-vospitivat-naviki-vipolneniya-osnovnih-pravil-lichnoj-bezopasnosti.html
zadachi-slovesnogo-subtesta-testa-ajzenka-na-proverku-urovnya-razvitiya-lingvisticheskogo-mishleniya.html
zadachi-sobraniya-obratit-vnimanie-roditelej-na-znachenie-slovo-semya-v-ih-zhizni-poznakomit-roditelej-s-tradiciyami-russkogo-naroda.html